Câu hỏi: 

Tôi có căn hộ và sắp bán. Xin cho tôi hỏi, tôi phải nộp những loại thuế gì và bên mua phải nộp thuế gì khi chuyển nhượng căn hộ? Cụ thể từng loại thuế được tính thế nào? Tôi nghe nói là sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu như đây là nhà/ căn hộ duy nhất của người đó. Vậy để chứng minh là căn hộ duy nhất thì phải làm thủ tục gì? 

Kính gửi Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn vàCông ty luật hợp danh Thiên Thanh xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Café Luật xin phúc đáp đến bạn như sau: 

Thứ nhất: Bạn và người nhận chuyển nhượng căn hộ có thể thỏa thuận Ai là người phải nộp những khoản thuế nào. Nếu không thỏa thuận được thì theo quy định của pháp luật bạn sẽ phải đóng Thuế thu nhập cá nhân và Lệ phí trước bạ.

Theo quy định của Luật thuế 2007 về việc nộp thuế thu nhập cá nhân như sau:

“Điều 14. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản

1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan, cụ thể như sau:

a) Giá chuyển nhượng bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng;

b) Giá mua bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua;

c) Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hoá đơn theo quy định của pháp luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất; các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản.

2. Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản.

3. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp không xác định được giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định có hiệu lực tại thời điểm chuyển nhượng.

4. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.”

Điều 23. Biểu thuế toàn phần

1. Biểu thuế toàn phần áp dụng đối với thu nhập tính thuế quy định tại khoản 2 Điều 21 của Luật này.

2. Biểu thuế toàn phần được quy định như sau:

Theo quy định của nghị định số 45/2011/NĐ-CP về Lệ phí trước bạ ngày 17 tháng 6 năm 2011 thì bạn sẽ phải đóng lệ phí trước bạ là 0,5% giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ.

Thứ hai: Theo quy đinh của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 về các trường hợp được miễn thuế cụ thể như sau:

“Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

Theo quy định của thông tư số 84/2008/TT-BTC của Bộ tài chính ngày 30/9/2008 về hướng dẫn thi hành một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-Cp ngày 08/9/2008 của chính phủ quy định chi tiết một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân tại mục III CÁC KHOẢN THU NHẬP ĐƯỢC MIỄN THUẾ:

“2.5. Căn cứ xác định thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do người chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm về tính trung thực trong bản khai. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi gian lận thuế theo quy định của Luật Quản lý thuế.”

Nếu bạn thuộc trường hợp trên thì bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà. 

Câu hỏi: 

Tôi đang có nhu cầu mua căn hộ chung cư, xin cho hỏi thời gian sở hữu của căn hộ chung cư là bao lâu? Nếu có thời hạn thì sau khi hết thời gian sử dụng thì người dân sẽ được bố trí thế nào? Mong nhận được phản hồi trong thời gian sớm nhất. 

Kính gửi Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn vàCông ty luật hợp danh Thiên Thanh xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Café Luật xin phúc đáp đến bạn như sau: 

Hiện tại đối với các dự án xây dựng căn hộ chung cư để bán ở Việt Nam thì các chủ đầu tư đều được giao đất sử dụng ổn định, lâu dài và không có thời hạn sử dụng đất. Chính vì vậy, thời gian bạn được sở hữu một căn hộ chung cư cũng là ổn định, lâu dài và không có thời hạn. 

Câu hỏi: 

Xin chào Café Luật, xin được hỏi Café Luật về vấn đề thu nhập cá nhân. Mẹ tôi muốn bán căn nhà đang thuộc quyền sở hữu do một mình mẹ tôi đứng tên. Mẹ tôi sinh năm 1942 đến nay được 70 tuổi, xin cho hỏi về độ tuổi này có cần đóng thuế TNCN không? Xin chân thành cảm ơn

Kính gửi Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn vàCông ty luật hợp danh Thiên Thanh xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Café Luật xin phúc đáp đến bạn như sau: 

Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản được quy định chi tiết tại khoản 2, Điều 4, Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08 tháng 9 năm 2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, cụ thể như sau:

Điều 4. Thu nhập được miễn thuế 

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. 

3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 

Nếu gia đình bạn thuộc một trong 3 đối tượng trên thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Còn trong trường hợp không thuộc các quy định trên thì gia đình bạn phải đóng thuế thu nhập cá nhân theo đúng quy định của pháp luật. 

Câu hỏi: 

Ông bà nội tôi đã mất hơn 20 năm không có để lại di chúc gì. Ông bà tôi có 4 người con: bác trai, ba tôi và hai cô, Ông bà tôi có một căn nhà số 66-68, sau đó ông bà mua thêm một căn nhà số 64. Ông bà nói là căn 64 sẽ cho hai đứa con gái nên lúc làm giấy tờ nhà thì hai cô tôi đứng tên hẳn, còn căn 66-68 thì sẽ cho bác và ba tôi. Sau khi ông bà mất đi thì giấy tờ nhà vẫn còn đứng tên ông bà. Bác trai tôi đã chết, bác có 6 người con. Cô lớn tôi cũng đã chết. Cô không có chồng con gì cả. Khi cô mất cô nhỏ tôi có làm giấy yêu cầu ba tôi ký xác nhận không có quyền thùa kế nhà 64, ba tôi đã ký. Giờ nhà 66-68 ba tôi muốn tách giấy tờ ra. Phần 68 là của ba tôi do ba tôi đứng tên, phần 66 là của bác tôi sẽ do 1 trong 6 người con bác đứng tên; nhưng cô nhỏ không đồng ý ký tên từ chối quyền thừa kế. Vậy giờ ba tôi muốn tách giấy tờ nhà ra thì phải làm đơn gì và nộp tại cơ quan nào? Trong trường hợp cô nhỏ không đồng ý ký tên thì việc phân chia nhà 66-68 như thế nào thì hợp pháp. 

Kính gửi Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn vàCông ty luật hợp danh Thiên Thanh xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Café Luật xin phúc đáp đến bạn như sau: 

Vấn đề này của bạn đầu tiên phải căn cứ vào luật dân sự, phần thừa kế.

Thứ nhất: Vì ông bà bạn mất để lại di sản thừa kế bằng miệng không có di chúc bằng văn bản. Để di chúc thừa kế bằng miệng có hiệu lực thì bạn phải đáp ứng các điều kiện của Điều 652 Luật dân sự 2005.

“Điều 652. Di chúc hợp pháp

1. Di chúc được coi là hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ hoặc cưỡng ép;

b) Nội dung di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của pháp luật.

2. Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý.

3. Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.

4. Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều này.

5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp, nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau đó những người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn năm ngày, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng hoặc chứng thực.”

Như vậy nếu đáp ứng được điều kiện đó thì sẽ được chia di sản theo di chúc miệng.

Thứ hai: Nếu không thì chúng ta áp dụng cách chia thừa kế theo pháp Luật để chia di sản thừa kế.

“Điều 675. Những trường hợp thừa kế theo pháp luật

1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong những trường hợp sau đây:

a) Không có di chúc;

b) Di chúc không hợp pháp;

c) Những người thừa kế theo di chúc đều chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn vào thời điểm mở thừa kế;

d) Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối quyền nhận di sản.

2. Thừa kế theo pháp luật cũng được áp dụng đối với các phần di sản sau đây:

a) Phần di sản không được định đoạt trong di chúc;

b) Phần di sản có liên quan đến phần của di chúc không có hiệu lực pháp luật;

c) Phần di sản có liên quan đến người được thừa kế theo di chúc nhưng họ không có quyền hưởng di sản, từ chối quyền nhận di sản, chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; liên quan đến cơ quan, tổ chức được hưởng di sản theo di chúc, nhưng không còn vào thời điểm mở thừa kế.

Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Điều 677. Thừa kế thế vị

Trong trường hợp con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì cháu được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống; nếu cháu cũng chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì chắt được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của chắt được hưởng nếu còn sống.”

Bạn hãy xem xét để biết mình thuộc trường hợp nào, Chúc bạn mọi điều tốt đẹp!

Về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 127 Luật Đất đai năm 2003 cụ thể như sau: 

“Điều 127. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 

1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. 

2. Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.”

Câu hỏi: 

Kính gửi Café Luật!

Tôi đang định mua một nhà ở phường Phú Thuận, Q.7. Nhà hiện hữu 56m2, trong hồ sơ giấy tờ nhà: phần diện tích nhà ở là 16m2, tổng diện tích đất ở là 77m2 (giấy tờ nhà được lấp năm 2004). Tôi thương lượng với chủ nhà bán 1,1 tỉ.

Hiện nay chủ nhà đang dùng giấy tờ nhà vay nợ ngân hàng là 350 triệu. Chủ nhà yêu cầu tôi tạm ứng là 350 triệu để trả nợ ngân hàng lấy sổ ra để tiến hành thủ tục mua bán. Tôi nhận thấy vấn đề nằm ở chổ tôi đã chi 350 triệu mà chưa nắm được hợp đồng mua bán. Rủi ro có thể phát sinh từ đây. Mong quý vị tư vấn phương án mua nhà phù hợp trong tình huống này. Xin nói thêm là quỹ thời gian nghỉ phép của tôi là 15 ngày, sau đó tôi phải xuống tàu Viễn Dương, với thời gian này tôi có thể làm giấy tờ nhà được không? Rất mong hồi âm sớm nhất của quý vị.
Kính gửi Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn vàCông ty luật hợp danh Thiên Thanh xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Café Luật xin phúc đáp đến bạn như sau: 

Trong trường hợp các bên đều thuận mua, vừa bán thì bạn nên làm theo cách sau để đảm bảo được quyền lợi của mình:

Bạn cùng bên bán đến ngân hàng, lập thỏa thuận mua bán với nhau trước sự chứng kiến của Ngân hàng, sau đó bạn nộp đủ số tiền vào ngân hàng để lấy lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó bạn đem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký giải chấp đối với thửa đất và nhà ở trên. Sau khi đã làm xong thủ tục đăng ký giải chấp thì bạn cùng với bên bán ra Văn phòng công chứng để làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 127 Luật Đất đai năm 2003 cụ thể như sau: Điều 127. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 

1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

2. Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ. 

(DiaOcOnline.vn) Tôi có mua một mảnh đất với diện tích, chiều rộng 4m2 và chiều sâu 9m2 trong hẻm 3m ở phường phú thuận,Q7(TPHCM)vào năm 2001 và được UBND Quận cấp giấy chứng nhận QSDĐ giấy đỏ. Cũng trong năm 2001 tôi đã tự cất căn nhà tạm để ở,cho tới nay căn nhà đã xuống cấp không thể ở được nữa. 

Tôi muốn xin được cấp giấy hồng và xin giấy phép xây dựng cho căn nhà trên có được không? Và điều kiện, thủ tục như thế nào để được cấp giấy và xây nhà. Xin chân thành cảm ơn. 

Kính gửi: Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịchDiaOcOnline.vn và Công ty Luật Giải Phóng xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Cafe Luật xin phúc đáp đến bạn như sau: 

Trước đây, giấy chứng nhận chủ quyền cấp cho người sử dụng đất và chủ sở hữu nhà có tên gọi là “giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”, giấy này được thiết kế màu hồng nhạt, thường gọi là “giấy hồng”. Trong khi đó, giấy chứng nhận chủ quyền cấp cho người sử dụng đất trong trường hợp trên đất không có nhà có tên gọi là “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, giấy này được thiết kế với bìa màu đỏ, thường gọi là “giấy đỏ”.

Hiện nay, căn cứ khoản 2 điều 4 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư cơ bản số 38/2009/QH12, khoản 4 Điều 48 Luật Đất đai 2003 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản”. Người đã được cấp giấy đỏ hoặc giấy hồng sẽ được đổi sang giấy mới khi có sự chuyển quyền sử dụng đất. Và theo Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mẫu giấy chứng nhận này cũng có màu đỏ. Như vậy, một sản phẩm giấy đỏ mới đã ra đời theo Luật Đất đai 2003 thay thế cho ba loại giấy tờ đỏ, hồng, tím hợp pháp đang tồn tại, thống nhất chung một giấy chứng nhận cho mọi loại đất và cả tài sản trên đất.

Để xây dựng nhà mới, trước tiên ông cần làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng. Theo quy định tại điều 5 và điều 17 Quyết định 68/2010/QĐ-UBND ngày 14-9-2010 của UBND TP.HCM, ông nộp tại UBND quận 7 bộ hồ sơ xin phép xây dựng gồm:

1. Đơn xin cấp giấy phép xây dựng (1 bản chính - theo mẫu tại phụ lục IV ban hành kèm theo Nghị định số 12/2009/NĐ-CP);

2. Bản sao có chứng thực giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

3. Bản vẽ thiết kế (2 bộ bản chính):

Ngoài ra, bạn cũng cần lưu ý, theo khoản 2 điều 10 Quyết định 68/2010/QĐ-UBND, trong trường hợp khu vực nơi có đất đã có quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công bố, đã có quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền nhưng chưa triển khai thực hiện quy hoạch thì không được xây dựng mới; sửa chữa, cải tạo làm thay đổi quy mô, kết cấu công trình và diện tích sử dụng; chỉ được sửa chữa nhỏ như: thay mái chống dột, thay nền, thay vách ngăn.

Sau khi được cấp giấy phép xây dựng, trước khi khởi công, bạn phải đăng ký việc xây dựng công trình tại ủy ban nhân dân phường để được kiểm tra, theo dõi thi công.

Sau khi công trình hoàn tất, theo khoản 2 điều 11 và khoản 1 điều 16 Nghị định 88/2009/NĐ-CP, bạn sẽ làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên và môi trường quận với thành phần hồ sơ gồm:

1. Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận;

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

3. Giấy phép xây dựng;

4. Các giấy tờ có liên quan khác theo yêu cầu của cơ quan tiếp nhận hồ sơ.

Câu hỏi: 

Kính gửi luật sư. Trong sổ hộ khẩu và sổ hồng nhà tôi do mẹ tôi đứng chủ hộ. Trên mảnh đất 85m2 này năm 1997 bố mẹ tôi xây 3 căn nhà cho 3 anh em tôi. Mẹ tôi mất năm 2011. Đến nay bố tôi muốn tách sổ đứng chủ quyền cho 3 anh em tôi có được không? Cách làm như thế nào? và làm thủ tục ở đâu? Xin chân thành cám ơn! (hoanghak83@yahoo.com.vn) 

Kính gửi Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn vàCông ty luật hợp danh Thiên Thanh xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Café Luật xin phúc đáp đến bạn như sau: 

Về nguyên tắc chung của pháp luật Dân sự về thừa kế thì khi một người chết sẽ làm phát sinh quan hệ thừa kế đối với khối di sản do người đó để lại. Trong trường hợp này, nếu tài sản đó là tài sản riêng của mẹ bạn và mẹ bạn chết đi mà không để lại di chúc thì gia đình bạn phải tiến hành khai nhận di sản thừa kế tại UBND xã, phường, thị trấn hoặc tại phòng Công chứng. Sau đó mới có thể tiến hành phân chia di sản thừa kế. Trong trường hợp này, các đồng thừa kế của mẹ bạn bao gồm tất cả những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất, chứ không phải chỉ có 3 anh em bạn. Điều 676 Bộ luật Dân sự Việt Nam quy định về hàng thừa kế thứ nhất như sau: 

Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết; …

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

Trong trường hợp căn nhà và quyền sử dụng đất là tài sản chung của bố mẹ bạn, thì mẹ bạn chỉ có ½ trong khối tài sản chung mà thôi. Chính vì vậy, gia đình bạn phải tiến hành khai nhận di sản thừa kế đối với khối di sản mà mẹ bạn để lại. Còn ½ căn nhà trên thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bố bạn. Nếu bố bạn đồng ý tặng cho số tài sản đấy cho anh em bạn thì sẽ làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sang cho anh em bạn.

Trình tự, thủ tục tặng cho, nhận thừa kế quyền sử dụng đất được Luật Đất đai năm 2003 quy định như sau: Điều 129. Trình tự, thủ tục đăng ký thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất 

1. Việc nộp hồ sơ thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất được quy định như sau: 

a) Hồ sơ thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b) Hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất gồm di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp người được nhận thừa kế là người duy nhất thì hồ sơ thừa kế gồm đơn đề nghị và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất gồm văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định của tổ chức tặng cho quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước.

2. Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, chuyển hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp bên nhận quyền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho bên nhận quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, người nhận quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

Tuy nhiên, trong trường hợp này, diện tích đất chỉ có 85 m2 thì sẽ rất khó cho bạn có thể tách thành 3 thửa đất độc lập cho 3 anh em bạn được. Do bạn không nói rõ bạn ở tỉnh nào, nên chúng tôi không thể tư vấn cụ thể diện tích đất tối thiểu để được tách thửa tại địa phương là bao nhiêu. Đề nghị bạn liên hệ trực tiếp với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại địa phương để được giải đáp cụ thể.